수도권 아파트 경매 건수 증가... 앞으로 부동산 전략은?

수도권 아파트 경매 건수 증가... 앞으로 부동산 전략은?

 

수도권 아파트의 거래가 줄어들고 경매 매물이 늘어나고 있습니다. 부동산 침체기 수준의 물량이 경매로 나오고 있는데 앞으로 투자 전략에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

수도권 아파트가 경매에 쏟아져 나오고 있다는 기사가 자주 보이고 있습니다. 서울에서만 아파트가 월 230건이 쏟아져 나올 정도 걱정스러운 수준인데 대응 방법에 대해서 생각해 보겠습니다.

 

 

 

목 차 (클릭하면 글로 이동)

1. 아파트가 경매로 나오는 이유?

2. 예상되는 방향성은?

3. 부동산 취득은 언제쯤이 적기인가?

 

 

1. 아파트가 경매로 나오는 이유?

전문가들은 지금 아파트가 경매에 나오는 이유로 고금리 장기화로 소위 영끌족이나 캡투자를 한 사람들이 버티지 못하고 매물로 나오는 것으로 보고 있습니다.

 

부동산 경매 감정가가 연평균 20%를 차지하고 있는데, 최근 30%까지 치솟았습니다. 아파트가 경매에 많이 나오고 있다는 소리입니다. 10월에만 아파트 감정가 3700억으로 8년 만에 최대 규모로 경매 물건이 쏟아져 나왔습니다.

 

부동산 침체기였던 2013년 4월과 비교했을 때 경매에 나온 물건의 아파트 비중이 거의 비슷한 수준으로 나오고 있습니다.

 

전문가들은 투자 목적이나 실수요 목적으로도 좋은 수도권 아파트가 경매에 나오는 것을 부동산 경기침체의 신호로 보고 있는데 앞으로 아파트 경매가 더 나올 것으로 예상이 되는 상황이라 상황은 더욱 좋지 않아 보입니다.

 

부동산 상황이 좋았던 2019년에서 2021년에 서울지역에서 이루어진 아파트 갭투자가 월 수천 건에 달했기 때문입니다. 2020년 6월에는 전세를 끼고 투자한 아파트 물건만 6천 건에 가까운데 2023년 10월 아파트 거래량 3500건 정도로 두 배에 가까운 수치입니다. 

 

영끌족이나 캡투자자들이 금리를 못 버티고 매도를 하려 해도 이미 부동산 시장이 냉각되고 있어 매수세가 받쳐주지 못할 것으로 보고 있습니다.

 

 

 

 

 

2. 예상되는 방향성은?

당분간의 아파트 경매가 계속 나올 것으로 보이고 있기 때문에 사려는 사람들은 적극적으로 매수하려 하지 않을 것으로 보입니다. 

 

서울 아파트의 전세가가 최근 들어 올라가고 있긴 하지만 호황기였던 2~3년 전에 비해서는 아직도 한참 아래이기 때문에 역전세 현상은 계속될 것으로 보입니다.

 

연장을 하더라도 전세 자금의 일부를 돌려줘야 하는 상황에 주택담보대출의 금리가 4.6%대에 앞으로도 소폭 오를 것으로 보이는 상황이라 물건은 많고 살사람은 줄어드는 현상이 나올 것이라 어느 정도 선까지는 아파트 가격이 하락되지 않을까 생각됩니다.

 

건설사 부도 기사

다만 많은 건설사가 폐업을 한 시점이고 앞으로도 어려울 것으로 보아 공급물량이 줄어들면 일시적으로 전세가가 반등하거나 아파트 가격을 버텨질 가능성은 있습니다. 

 

건설사 부도가 심각해지면 단기간 공급량에 인한 반등이 나올 수는 있지만 실제는 경기침체로 가는 심각한 상황이 올 수 있기 때문에 투자를 생각한다면 더 심각하게 고려해야 합니다.

 

 

 

 

3. 부동산 취득은 언제쯤이 적기인가?

지금 시점에서 부동산 취득은 관망세를 유지하는 것도 방법입니다. 이유는 금리가 아직 높기 때문에 주택을 취득하려는 사람들이 대다수가 관망하고 있는 추세입니다.

 

내년 초 예상되는 금리지원 프로그램을 활용하여 취득을 기다리는 사람들도 있습니다. 신생아대출 등의 대출지원이 있을 것으로 이미 정보가 많이 나왔기 때문에 내년 초에 취득을 노리는 사람이 있고 내년 3분기 한국 기준 금리가 인하할 것으로 예상하고 있어서 그 이후를 생각하는 사람들도 있습니다.

 

이미 주택이 있고 투자를 목적으로 하는 사람이라면 아파트 경매 물건이 많은 지금 좋은 물건은 좋은 가격에 취득하는 것도 방법입니다.

 

주택을 매도하려는 사람은 영끌족이나 갭투자자들 포함해서 지금 시점은 내년상반기 대출프로그램이 나오기 전까지는 매도보다 매수가 적을 것으로 보이니 급하면 시세보다 5~10% 낮춰서 내놓고 다른 물건을 살리는 방향으로 버티기를 생각하거나 내년 하반기까지 버티는 것이 최선으로 보입니다.

 

전문가들은 내년 상반기 금리프로그램으로 매수하거나 하반기 기준금리가 낮춰지면 매수하는 것을 추천하기 때문에 그때까지는 버티는 것이 방법입니다.

 

한 가지 더 생각해 볼 점은 건설사의 연이은 폐업, 도산으로 공급물량이 줄어들 것으로 보이기 때문에 이르면 상반기 내에 매수물량은 줄더라도 전세가가 회복할 가능성은 있기 때문에 시기를 잘 보는 것도 중요합니다.

 

부동산 취득은 언제든 적기라고 하지만 지금은 매도물량이 매수물량보다 많기 때문에 잠시 쉬어가는 것도 좋아 보입니다.